Bauwerksbuch nach § 128a BO für Wien
Bauwerksbuch.
Zustand kennen, Fristen halten.
Seit der Bauordnungsnovelle 2023 brauchen auch bestehende Wiener Gebäude ein Bauwerksbuch – Häuser mit Baujahr vor 1919 bis 31. Dezember 2027. Wir erstellen es als staatlich befugte Ingenieurkonsulenten für Bauwesen: mit Erstprüfung vor Ort, Mängel- und Prüfplan und Registrierung bei der Baupolizei.
Fristen
Maßgeblich ist das Jahr der Ersterrichtung – spätere Zu- und Umbauten ändern daran nichts. Ausgenommen sind Kleingartenhäuser und Gebäude mit höchstens 50 m² bebauter Fläche.
was ist das
Die laufende Akte für die Sicherheit Ihres Hauses.
Das Bauwerksbuch dokumentiert elektronisch alle Bauteile, von denen bei schlechtem Zustand eine Gefahr für Menschen ausgehen kann: Tragwerk, Dach, Fassade samt Ziergliedern, Balkone, Geländer und Brüstungen. Es hält fest, was wann und von wem geprüft wird, was dabei gefunden wurde und bis wann es behoben ist.
Geführt wird es von den Eigentümer:innen, bei bestellter Hausverwaltung von dieser. Bei der Stadt Wien werden nur die Bestätigungen registriert – das Bauwerksbuch selbst legen Sie der Baupolizei ausschließlich auf Verlangen vor.
INHALT LAUT § 128A ABS. 4 BO
- 01Baubewilligungen, Fertigstellungsanzeigen bzw. Benützungsbewilligungen
- 02Die Bauteile, die regelmäßig zu prüfen sind
- 03Zeitpunkt der Erstprüfung und Intervalle der Folgeprüfungen
- 04Welche Qualifikation die prüfenden Personen brauchen
- 05Die Ergebnisse aller durchgeführten Prüfungen
- 06Ein aktuelles Verzeichnis der Baugebrechen samt Plan zur Behebung
- 07Sanierungen einzelner Bauteile und Änderungen an der Haustechnik
ablauf
In sechs Schritten zum registrierten Bauwerksbuch.
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01
Ersteinschätzung
Wir klären Baujahr, Frist und was rechtlich als ein Bauwerk gilt: Eine Wohnhausanlage mit mehreren Stiegen braucht oft nur ein Bauwerksbuch, ein Haus in geschlossener Bauweise immer ein eigenes.
→ Umfang, Frist und Angebot
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02
Unterlagen und Bauakt
Bewilligungen, Pläne und Fertigstellungs- oder Benützungsbewilligungen sammeln wir aus Ihrem Bestand. Was fehlt, heben wir im Planarchiv der Baupolizei aus – früh, denn die Termine dort sind knapp.
→ Digitaler Konsensakt
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03
Erstprüfung vor Ort
Sachverständige Sichtprüfung von Dach, Fassade, Fenstern, Balkonen, Decken, Wänden und Stiegen – mit Fotodokumentation und eindeutiger Verortung jedes Befunds in den Ansichten.
→ Prüfprotokoll
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04
Mängel und Maßnahmen
Jeder Befund erhält eine laufende Nummer, eine Zustandskategorie von A bis D und eine Maßnahme mit Zeitplan. Bei Gefahr im Verzug veranlassen wir gemeinsam mit Ihnen sofort die Sicherung.
→ Mängelverzeichnis mit Behebungsplan
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05
Prüfplan
Wir legen fest, welche Bauteile wann und von wem kontrolliert werden – abgestimmt auf Prüfungen, die ohnehin stattfinden, etwa nach ÖNORM B 1300 oder durch den Rauchfangkehrer.
→ Intervalle und Qualifikationen
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06
Bestätigung und Registrierung
Wir stellen die elektronisch signierte Erstellbestätigung und die Bestätigung der Erstprüfung aus und registrieren beides in der Bauwerksbuchdatenbank der MA 37. Das Bauwerksbuch übergeben wir Ihnen zur Führung.
→ Registrierungsnummer
erstprüfung
Was wir uns genau ansehen.
Die Erstprüfung ist eine sachverständige Sichtprüfung mit einfachen Hilfsmitteln wie Hammer und Risslupe, das Tragwerk wird in Stichproben beurteilt. Ein lange schadensfrei genutzter Bestand darf nach ÖNORM B 4008-1 als tragfähig gelten. Zeigen sich Risse, Verformungen oder Durchfeuchtung, gehen wir gezielt tiefer.
Dach
Dachhaut und Verblechungen, Dachstuhl von innen, Kamin- und Lüftungsköpfe, Aufbauten wie Klimageräte
Sichtprüfung zugänglicher Teile
Fassade
Putzflächen, Gesimse und Zierglieder, Fenster, Pflanzgefäße, Befestigungen etwa von SAT-Anlagen
vollständig, mit Fotos und Eintrag in die Ansichten
Auskragungen
Balkone, Erker und andere vorspringende Bauteile samt Absturzsicherung
Zustand der tragenden Elemente
Decken und Wände
Holz-, Stahl- und Betonkonstruktionen, Mauerwerk, nachträglich eingestemmte Leitungen
Stichprobe rund 10 %, Kellerdecke 20 %
Stiegen und Geländer
Stufen, Handläufe, Geländer und Füllungen, Außentreppen, Rampen und Rettungswege
Sichtprüfung, Befestigungen
zustand
Vier Kategorien. Klare Abstände.
Jeder Befund wird einer Zustandskategorie zugeordnet. Daraus folgen Maßnahme und Prüfabstand – sachverständig an Ihr Gebäude angepasst und mit bestehenden Kontrollen abgestimmt, damit niemand zweimal aufs Dach steigt.
| KATEGORIE | FASSADE, TREPPEN | DACH, DECKEN, WÄNDE |
|---|---|---|
| AGuter Zustandinstand halten | 10 Jahre | 10 Jahre |
| BLeichter Mangelbeobachten oder reparieren | 3 Jahre | 5 Jahre |
| CSchwerer Mangeleingreifen und reparieren | 1 Jahr | 1 Jahr |
| DGefahr im Verzugsofort handeln | sofort | sofort |
Richtwerte für den maximalen Abstand bis zur nächsten Kontrolle laut Erläuterungen zum Bauwerksbuch der MA 37 (Stand 05/2025), Anhang B. Im guten Zustand gilt das Regelintervall der Hauptprüfung durch Befugte; bei Mängeln verkürzt sich der Abstand.
abgrenzung
Was das Bauwerksbuch nicht ist.
Wer weiß, wo die Pflicht endet, zahlt nicht für Leistungen, die das Gesetz nicht verlangt – und erkennt, wann es mehr braucht.
Keine Konsensprüfung
Ob das Haus dem bewilligten Stand entspricht, ist nicht Gegenstand. Fallen Abweichungen auf, weisen wir Sie gesondert darauf hin.
Keine Bestandserhebung
Für Dachgeschoßausbau oder Umbau braucht es eine Bestandserhebung nach Leitfaden zur OIB-Richtlinie 1 mit deutlich größerer Prüftiefe. Als Tragwerksplaner liefern wir beides.
Keine Nachrüstpflicht
Aus der Prüfung allein folgt keine Pflicht, Geländer oder Barrierefreiheit an den heutigen Stand der Technik anzupassen.
Kein Ersatz für die Erhaltung
Die Pflicht, das Gebäude in gutem Zustand zu erhalten, gilt unverändert weiter. Das Bauwerksbuch macht sie planbar.
ein service von enn ziviltechniker
Geprüft von Tragwerksplanern.
bwb-zt.at ist das Bauwerksbuch-Angebot der DI Engelmann Nikolaus Ziviltechniker GmbH. Ob ein Bauwerksbuch Ihnen mehr nützt als es kostet, entscheidet sich an der Erstprüfung – und daran, wer sie macht.
Der Blick aufs Tragwerk
Statik und Prüfingenieurleistungen sind unser Tagesgeschäft. Wir sehen, ob ein Riss nur den Putz betrifft – oder etwas über das Tragwerk erzählt.
Tragwerksplanung auf enn-zt.atDokumentation mit System
Aus der Beweissicherung, etwa bei Hauszustandsfeststellungen für die U5-Erweiterung, kennen wir Zustandsaufnahmen, die auch nach Jahren noch vergleichbar sind.
Beweissicherung auf enn-zt.atUnabhängig beurteilt
Ziviltechniker sind in ihrem Fachgebiet zu ausführenden Tätigkeiten nicht berechtigt (§ 3 ZTG 2019). Wir planen und prüfen – das Mängelverzeichnis ist eine fachliche Einschätzung, kein Türöffner für Bauaufträge.
Neubau aus einer Hand
Begleiten wir die Fertigstellungsanzeige als Prüfingenieur, entsteht das Bauwerksbuch im selben Zug – samt Registrierungsnummer für die Unterlagen.
Prüfingenieurleistungen auf enn-zt.atFÜR HAUSVERWALTUNGEN
Mehrere Liegenschaften? Wir priorisieren nach Frist und Zustand, planen die Termine im Planarchiv der Baupolizei gebündelt und liefern alle Bauwerksbücher in derselben Struktur.
Mehr über das Büro:Über unsAlle Leistungenenn-zt.at
fragen
Häufige Fragen.
Wie finde ich heraus, wann mein Haus errichtet wurde?
Einen ersten Hinweis gibt die Bauperioden-Übersicht auf „Wien Kulturgut“, rechtsverbindlich ist sie nicht. Auskunft gibt auch die Hotline der Baupolizei. Verbindlich ist der Bauakt im Planarchiv der MA 37 – den sehen wir bei der Erstellung ohnehin ein.
Brauche ich für jede Stiege ein eigenes Bauwerksbuch?
Nein. Maßgeblich ist das Bauwerk: Eine Wohnhausanlage mit mehreren Stiegen in einem Baukörper braucht ein Bauwerksbuch, eine Reihenhauszeile ebenso. In geschlossener oder gekuppelter Bauweise ist dagegen jedes Haus ein eigenes Bauwerk.
Muss ich das Bauwerksbuch bei der Stadt Wien abgeben?
Nein. Registriert werden nur die elektronisch signierte Erstellbestätigung und – bei bestehenden Gebäuden – die Bestätigung der Erstprüfung. Das Bauwerksbuch selbst führen Sie elektronisch und legen es der Baupolizei nur auf Verlangen als PDF vor.
Was kostet die Registrierung?
Der Amtsweg selbst ist gebührenfrei. Kosten entstehen für Erstellung und Erstprüfung; sie hängen von Größe und Zustand des Gebäudes und vom Stand Ihrer Unterlagen ab. Ein Angebot erhalten Sie nach der Ersteinschätzung.
Unsere Pläne und Bescheide sind unvollständig. Was nun?
Fehlende Unterlagen werden im Planarchiv der Baupolizei ausgehoben. Die Stadt weist auf mehrmonatige Wartezeiten hin, das Digitalisierungsservice ist auf ein bis zwei Liegenschaften pro Termin beschränkt. Je früher der Termin steht, desto entspannter die Frist.
Wie oft muss danach geprüft werden?
Das legt das Bauwerksbuch fest. Als Regel für die Hauptprüfung durch Befugte nennt die MA 37 zehn Jahre, bei Mängeln entsprechend kürzer. Zwischenkontrollen können auch entsprechend ausgebildete Personen übernehmen, etwa mit Ausbildung zur Objektsicherheit nach ÖNORM B 1300.
Was passiert, wenn kein Bauwerksbuch erstellt wird?
Die Verantwortung liegt laut Stadt Wien bei den Eigentümer:innen gemeinsam. Ein fehlendes Bauwerksbuch oder unterlassene Prüfungen sind eine Verwaltungsübertretung nach der Bauordnung. Schwerer wiegt die Haftung, wenn ein Bauteil versagt und jemand zu Schaden kommt.
Gilt die Pflicht auch für Neubauten?
Ja. Bei Neu-, Zu- und Umbauten muss das Bauwerksbuch bis zur Fertigstellungsanzeige erstellt und registriert sein. Eine eigene Erstprüfung entfällt, die Prüffristen laufen ab der Fertigstellung.
kontakt
Frist 2027 rechtzeitig angehen.
Schicken Sie uns die Adresse und – falls bekannt – das Baujahr. Wir sagen Ihnen, welche Frist gilt, welche Unterlagen fehlen und womit Sie rechnen können.
IHR ANSPRECHPARTNER
DI Nikolaus Engelmann
office@bwb-zt.at +43 664 7364 2480Mariahilfer Straße 133, 1150 Wien